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万科启示(一):成功之下的危机

发布时间:2018-06-13 22:04:08(来源:索罗斯投资分析)

刘亦方:南开大学房地产校友会联席会长,香港丰联集团总裁。1962年生于天津,1983年毕业于南开大学物理系,同年赴香港定居。1992年创建香港丰联公司,代表项目:地标商业北京丰联广场,高端别墅北京晴翠园。

万科最近很忙,从沸沸扬扬的万宝之争,发展到三国演义,现在已经变成群殴。看到很多不同角度的文章,大多都是预设了立场在为某一方摇旗呐喊。应南开地产校友会之邀,写一篇从企业决策、企业管理和企业家规划人生的角度,围绕万科的发展历程,客观理性的分析过去的成功和现在的危机。本人虽然浸淫地产圈多年,但是与大佬们很少交集,纠纷的几方都不认识。写这篇文章只是希望能给校友们提供多一个视角。文中引用的事实都来自百度,如事实引用错误请找他们算账。如有不同观点,欢迎来辩。

王石的万科

万科不仅是成功的企业而且是杰出的企业,归结其原因主要在于:

❶  把一个地方上的全民所有制企业改制,改制成为多股东的有限责任制公司。多股东却没有控股股东,因此形成了经理人控制控制公司局面。

❷  因为保留了国有股份,同时也依靠王石个人的红色背景,成为第一批深圳上市企业。一个企业想上市有多难,在此不再赘述,但是王石在1988年就能有这种远见和布局,其战略思维让人佩服。

❸  成功引入华润作为第一大股东,万科能够成长到今天这个规模,与华润的支持肯定是分不开的,其中包括:资金支持、融资时信用的增加、取得资源或通过审批时与各地政府打交道时国资背景的优势等等。

❹  华润作为第一大股东,却只有百分之十几的股份,因此国资委并不认为万科是国企。好处是没有纯国企面临的各种来自多部门的监管和和干预,华润本身家大业大,也顾不上来干预管理层的日常经营。

❺  在经营上,把大工业流水线的理念引入房地产开发,发明了很多管控方法等等,使得万科的质量在消费者心中成为了名牌。

❻  王石在完成了完美的顶层设计后,恰逢过去十几年房地产市场的黄金时代,可以安安静静后顾无忧的快速发展。

 

王石的成功

以上说到的万科的成功,大部分功劳是属于王石的,特别是在顶层设计方面。此外作为个人,他还有一些值得称道方面:

❶  好战而又善战:从1984年加入万科的前身,全民所有制的深圳市科技仪器展销中心,他作为一个筹建处的负责人,挤走了总经理自己取而代之开始,到1988年引入股东,将展销中心股份制,到上市并击退君安控股的企图,后来万科的若干次清理门户,都赢的干净漂亮。万科这只小船一直在王石的掌控下克服各种挑战不断前进,最终成长为一艘巨轮。

❷  高瞻远瞩的战略布局:把一个全民所有制企业改制-股份化-上市-引入华润从而确定了万科成为以王石为首的经理人控制的公司,同时还确定了以建设住宅为唯一业务,不搞多种经营的方针。这一切,现在说起来简单,在当时的环境下是需要极佳的前瞻性和敢于舍弃的极大魄力的,比如:如果有一单生意能挣一千万,作为一个企业的总经理是去谈这单生意还是去花时间跑关系,争取一个上市公司名额?时光回到1988年,大部分老总都会急着去跑生意,因为那时大家都没见过钱,而又根本想象不到公司上市若干年后,会有那么多好处。再比如:很多生意正在盈利,管理这些生意的部门经理也在极力主张继续扩大这类生意,而作为老总却要砍掉它,专心做住宅,明摆着赚钱的事不做偏要放弃,又有几个老总能做到?

❸  善于用人:万科团队的建设是非常成功的,这是有目共睹的,这也是王石能够最近十来年到处讲课、登山、游学的原因。

❹  占领道德高地:王石经常讲万科从不行贿,这一点我是相信的。万科作为一个有央企背景的上市公司,根本没必要在取得资金、获得土地、通过审批这些环节去行贿,也没谁敢去向对待私企那样百般刁难甚至索贿。当然其它央企也不用在这些环节行贿,但是国企要向上面行贿,过去倒台的国企老总,都是靠向上行贿得到的这个位子,而且还要继续行贿才能保住自己的位子,倒台的大老虎,哪个不牵出几个国企老总?王石通过极其智慧的顶层设计,手持央企的背书处处得到便利还因此避免了行贿,又同时享有私企老板在经营管理上的自主权,不但占据了道德的制高点,还规避了一切法律风险,确实令人敬佩。

 

万科的潜在危机

企业的发展一般来说是十年一个坎,经营不善的企业一般熬不过三年,勉强度日的企业或者发生内乱的企业熬不过十年。这个管理学上有很多统计,好像全世界超过十年还生存的企业不超过5%。所以说,创业并不是一件好玩的事,不成功才是正常的大概率事件。而幸存下来的公司,无论是否经营良好,也应该在十年这个关头回顾与反思,制定新的战略,调整发展的路线。万科如果从1988年股改开始算起,前两个十年可以说是完美。但是到了2008年,却还是在延续过去,区别只是每年的销售额在不断提高。

我认为,危机其实就是从这时开始酝酿。成功的房地产企业主要是两大类,一类是以销售产品为主,香港的李嘉诚、中国以万科为首的若干企业都是这类。另外一类是以建设自持物业为主,香港的香港置地、中国的大连万达等等。以销售为主的企业的优点是快速的流转形成了企业的快速成长,但是也存在一个潜在危机,一旦经济不景气产品销售出现问题,容易资金链断裂,企业出现危机。绿城这么好的企业,前两年也出了问题,万科也曾经为了资金回笼大甩卖。同时,第一类企业的边际利润较少,房子卖出去了也就结束了。不像自持物业,除了租金的自然上涨,房子在自己手里还有很多文章可以做。

所有房地产上市企业都面临同样的问题,成功的经验在不停的复制,每一个万科项目和每一个万达项目都赚钱,但是明天的前景都是可预测的,如果你只是在重复昨天的故事,不能给资本市场带来任何想象空间,市盈率就不会很高,股价上升也很缓慢。从这一点来讲,王健林显得更有远见,几年前开始布局的文化板块和科技板块都做的有声有色,而万科还是坚持只做住宅绝不搞多种经营的路线,因此股票长期低迷,公司价值严重被低估,大小股东都不很满意。俗话讲,苍蝇不叮没缝的蛋,“野蛮人”今天会对万科下手,是因为万科这只巨蛋,8年前就开始有裂缝了,而这个裂缝随着时间的推移和房地产白银时代的到来在不断的扩大。

 

万科的王石

还是回到2008年,57岁的王石确定了“按既定方针办”这个大原则之后,开始他人生中最惬意的时光,登山、游学、谈恋爱。他们这一代人成长在物质匮乏、政治动荡的年代,王石因为家庭背景的原因已经算是很幸运的了,能够当兵而不是插队,成为工农兵学员被选送上大学,这些是当年的年青人做梦都不敢想的。即便如此,他也一定经历过吃不饱饭、没有文化生活、精神极度压抑等等,按今天的标准讲,他30岁之前过着很苦的日子。改革开放后,他能在短短的二十多年把万科做的那么大那么好,付出的精力和承受的压力也不是常人可以想象的。他年近花甲时享受的一切都是应得的,一点都不过分。如果他放下一切去享受生活,一切都是很完美,问题是他放不下,还在紧紧的把控着万科的发展方向。

回到1990年,同样是以房地产开发起家,同样是很少自持物业,同样是一个年近60的舵手带领着一个二十多岁的公司,李嘉诚一直坚持每天早上8点多到公司开早餐会,忙着收购加拿大赫斯基石油公司、收购德国电讯公司Orange、进军中国房地产和基础设施项目….利用过去经营房地产积累的资金和信用,跨境投资、跨界投资。他个人的财富,在他六十岁之后翻了很多倍,他旗下的企业也真正实现了腾飞。万科同样积累了巨大的资金、良好的信用和全球第一的住户资源,万科在2008年可以做的事情太多了,入股银行、保险公司、投资乐视这样的媒体或者智能家居等等,随便一抬眼,只是在国内就能看到无数商机,如果万科此时利用自身的优势,进军金融、文化、高科技等领域,今天的市值会翻多少倍?可惜的是此时的王石开始故步自封,不思变革,已经没有了更广阔的战略视野。王石强悍如故,牢牢的把握着万科发展的大权,此时此刻,万科的王石已经变成万科的绊脚石。


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